Du har precis fått nycklarna till din nya bostad och skall flytta in när du upptäcker att det är ett stort brännmärke i parketten där tidigare ägare hade sin soffa. Vad gör man? Byggexperterna på DP Entreprenad guidar oss i vad som gäller kring olika fel i en bostad.
Först och främst måste vi skilja de två typerna av fel och brister som finns vid bostadsköp eller försäljningar:
- Fel och brister som går att upptäcka – vanliga fel
- Fel och brister som ej går att upptäcka – dolda fel
När man säger att ett fel inte går att upptäcka så menar man vid en vanlig okulär besiktning
En okulär besiktning innebär att man tittar, luktar och känner på bostadens olika delar. Man borrar inte i väggar eller liknande vid en vanlig okulär besiktning. Som köpare förväntas du att göra en sådan okulär besiktning själv eller med en besiktningsman. Du är skyldig att undersöka vad det är du köper.
Om ett fel eller en brist finns vid tillfället då du undersöker lägenheten kan du INTE klaga på detta i efterhand.
Du kan till exempel inte klaga på en trasig tvättmaskin om den var trasig när du var där och undersökte bostaden. Som spekulant måste du undersöka om vitvaror fungerar, om vattenkranar, duschar, lampor och el-uttag fungerar. Du måste helt enkelt testa allt.
Det går inte heller att klaga på ett märke i parketten även om det stod en soffa över märket på visningen. Du förväntas undersöka detta innan ditt köp. Om det är viktigt för dig att undersöka bostaden bör du lägga in ett besiktningsvillkor när du lägger bud på bostaden. Det vill säga du begär att få göra en noggrann undersökning av bostaden innan köpet blir bindande. Gör du inte det så är den chansen förverkad och du köper bostaden i befintligt skick.
Dolda fel, undersökningsplikt och friskrivningsklausuler är alla reglerade i Jordabalken. Men om du inte har lust att förkovra dig i lagboken kan du istället låta oss reda ut begreppen för dig.
Vad är då dolda fel?
Dolda fel är fel eller skador på bostaden du som köpare inte kunde upptäcka vid köpet, trots en noggrann besiktning. För att felet ska räknas som dolt måste det dessutom ha funnits när du köpte bostaden. Felet ska inte heller ha varit förväntat i förhållande till bostadens skick eller ålder.
Dolda fel hittas oftast i våtrum och i bostadens bärande konstruktion, det vill säga i grunden, stommen (ytterväggar och bärande innerväggar), bjälkar och takstolar. Felen beror vanligtvis på fukt, mögel eller röta. I äldre våtrum kan det saknas fuktspärrar vilket ger fuktskador, medan felmonterade spotlights i nyare bostäder istället kan brännskada ledningar eller isolering. Felaktig dränering eller skadedjur är andra exempel på dolda fel.
Om felet räknas som ett dolt fel faller ansvaret på säljaren.
För dolda fel i bostadsrätter är säljaren ansvarig i två år, och i vissa fall tio år. Du som köpare kan med andra ord reklamera felet senast två eller tio år från att du tillträtt bostaden, men bör reklamera det så fort du upptäckt det.
Som kompensation eller ersättning för det dolda felet kan du få ett avdrag på bostadspriset, men om felet är allvarligt kan köpet till och med hävas.
Köparen har undersökningsplikt
Som bostadsköpare har du enligt lagen undersökningsplikt, vilket betyder att du måste undersöka bostadens skick innan du skriver på köpekontraktet.
- Undersökningsplikten är långtgående och för att ett eventuellt fel ska räknas som dolt måste du som köpare ha uppfyllt din undersökningsplikt. Säljaren kan alltså inte bli ansvarig för uppenbara fel som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning.
- Istället måste du själv undersöka bostaden genom att spola i kranar och toaletter, tända och släcka lampor, kolla garderober, förråd och balkonger, under mattor och bakom tavlor. Om du känner dig ovan kan du alltid ta hjälp av en besiktningsman.
För att veta säkert att bostaden du köper är i gott skick kan du anlita en besiktningsman som genomför en överlåtelsebesiktning.
- Vid en traditionell överlåtelsebesiktning gör besiktningsmannen en okulär besiktning, vilket betyder att besiktningsmannen använder sin syn, lukt och hörsel medan han eller hon undersöker fasad, grundkonstruktion, väggar, tak, vind, kök, fönster och våtutrymmen.
- Efter besiktningen får du ett protokoll över eventuella fel eller risk för fel, som till exempel en fuktfläck. Felen och riskerna som tas upp i protokollet kan du inte få någon ersättning för i efterhand, men du kan använda dem vid en prisförhandling innan köpekontraktet är skrivet.
- Besiktningsmannen undersöker vanligtvis inte el, ventilation eller egna brunnar, så där kan du behöva ta hjälp av fackmän. Tänk också på att besiktningsmannen inte är ansvarig för eventuella dolda fel som visar sig senare – de anses ju dolda just för att de inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning.
Säljaren har upplysningsplikt
Köparen har undersökningsplikt, men säljaren har också en plikt – upplysningsplikt. Det innebär att säljaren måste berätta om eventuella skador som han eller hon känner till och som är svåra för köparen att upptäcka.
Upplysningsplikten är ju också något säljaren vinner på, eftersom köparen då varken kan hävda att felen var dolda eller att säljaren ska betala ersättning.
Skaffa en dolda fel-försäkring för hus eller bostadsrätt
Tyvärr går det inte att garantera att du slipper dolda fel, men oavsett om du är säljare eller köpare kan du åtminstone gardera dig med en dolda fel-försäkring.
- Många dolda fel-försäkringar tecknar du genom att betala en engångspremie i samband med överlåtelsen av bostaden och oftast gäller den lika länge som säljaren är ansvarig.
- Försäkringsbolaget utreder om felet är dolt, och ersätter köparen utifall att säljaren inte skulle kunna betala, och täcker det belopp säljaren måste betala. Kolla med ditt försäkringsbolag vad som gäller för deras dolda fel-försäkringar.
Kan den som säljer sin bostad avskriva sig det upp till tioåriga ansvaret för dolda fel? Ja, genom en friskrivningsklausul i köpekontraktet.
Friskrivningsklausulen innebär helt enkelt att säljaren inte har ansvar för de fel som tas upp i friskrivningen. Eftersom köparen riskerar att upptäcka kostsamma fel i framtiden, brukar en friskrivningsklausul sänka köppriset.
Om du själv vill köpa en bostad med friskrivningsklausul är det viktigt att du gör en extra noggrann besiktning av huset innan köpet går igenom.
